Coronapandemins påverkan på fastighetsmarknaden

Det råder just nu stor oro i samhället på grund av den rådande Coronapandemin. Successivt har regering och myndigheter infört olika former av restriktioner, vilket har skapat en stor påfrestning för olika branscher så som hotell, restauranger, butiker och caféer. I en situation där lokalhyresgäster drastiskt påverkas negativt ekonomiskt, uppstår frågan vad fastighetsägaren som förvaltar dessa kommersiella ytor har för ansvar gentemot sin hyresgäst.

Fastighetsägarens juridiska ansvar – Force majeure

Flertalet lokalhyresgäster undrar nu vilken rätt som finns till att få anstånd med betalning och nedsättning av hyra. Strikt juridiskt finns inte några skyldigheter för fastighetsägaren att ändra förutsättningarna för lokaluthyrningen under rådande omständigheter. En lokalhyresgäst som på grund av minskad kundtillströmning får mindre intäkter och därmed önskar anstånd med betalning, är inte att anse som tillräckliga hyresrättsliga skäl för att få en nedsättning av hyran. 

Force majeure är en avtalsrättslig term som innebär att om externa händelser sker, som är utom avtalsparternas kontroll och som dessa varken kunnat förutse eller hindrat, kan parterna frigöras från avtalets förpliktelser när man är förhindrat att fullgöra sin huvudförpliktelse. Typiska force majeure-situationer brukar exemplifieras som krig, naturkatastrofer och strejk. Ibland kan parterna själva konkretisera force majeure-klausuler i de enskilda avtalen. Då får man först utgå ifrån dessa skrivelser.

Riksbyggen anser i linje med Fastighetsägarna att rådande omständigheter inte utgör force majeure i strikt juridisk mening. Fastighetsägarens huvudförpliktelse är att tillhandahålla lokalen, vilket fortfarande kan uppfyllas. En allmän rädsla för smittspridning i samhället som leder till minskad handel, vilket i sin tur leder till minskade intäkter, utgör inte force majeure. Lokalhyresgästerna är i nuläget alltså – ur en ren juridisk synvinkel – fortfarande skyldiga att betala sin hyra.

Hyresnedsättning för lokaler – bedöm från fall till fall

Om rådande situation leder till att en hyresgäst försätts i konkurs är det i dagsläget inte säkert att en förening lätt kan hitta en ersättare. Även om man som fastighetsägare har en juridisk rätt till hyresinbetalningarna kan det därför ur en affärsmässig och humanitär synvinkel finnas skäl att försöka bistå med att reducera hyrorna på ett eller annat sätt. Det kan handla om att man hjälper till med likviditeten eller ger andra lättnader och respiter under en kortare period. Förutsättningarna är olika för vad man som förening kan göra eftersom det handlar om olika sorters hyresgäster.

Enligt Riksbyggens bedömning måste varje förening själva göra en bedömning av huruvida ekonomi och förutsättningar finns för detta, då föreningarna känner sina hyresgäster bäst. Vill en förening teckna en sådan överenskommelse med sin hyresgäst, rekommenderar vi att detta ska göras skriftligt under en kortare period. Överenskommelsen kan sedan förlängas beroende på hur situationen ser ut längre fram.

Ta fram riktlinjer för uppskov med månadsavgiften

Regeringen har under en presskonferens den 25 mars 2020 även gått ut med ett förslag om att införa ett statligt stöd för hyressänkningar. Förslaget innebär att staten bär 50 procent av hyresnedsättningen upp till 50 procent av den fasta hyran. Dessa hyressänkningar kommer om förslaget antas att kunna ansökas av hyresvärden i efterhand för perioden april – juni 2020. En hyresvärd som funderar på att sänka hyran för sina hyresgäster kommer därför att bli behjälpt av detta statliga stöd, och kan utgå ifrån denna förutsättning när de fattar beslut med sin hyresgäst om eventuell hyresreduktion.