Under 2023 har många föreningar behöver höja avgiften betydligt mer än vanligt, en normal genomsnittlig ökning brukar beräknas vara 2% baserat på att föreningen inte har några större underhållsprojekt planerade och har en stabil ekonomi. Majoriteten av de brf:er som har sin ekonomiska förvaltning hos Riksbyggen klarar sig bättre, tack vare långsiktig ekonomisk planering, god underhållsplanering och med stöd av en aktiv och kunnig brf ekonom från Riksbyggen. Här tipsar ledamöter från två av Riksbyggens föreningar och vår specialist på ekonomisk förvaltning, Elin Rydbäck, kring hur man som förening kan rädda ekonomin.
Riksbyggens tips för en långsiktig ekonomi i föreningen:
– Vi ser att många föreningar redan år 2022, då elpriserna steg kraftigt, arbetade mycket med energibesparande åtgärder som sänkte driftkostnaderna. Här finns en viktig del av kostnadsbesparingen. Man har också sett över alla kostnader och avtal som föreningarna sitter med för att se vad som kan omförhandlas. Vi ekonomer på Riksbyggen har dessutom tillsammans med styrelserna haft ett långsiktigt perspektiv för att i god tid planera finansieringen av underhåll och ett långsiktigt sparande. Det ökar möjligheten till jämnare avgiftshöjningar över tid, i stället för större plötsliga höjningar.
-Våra föreningar jobbar oftast med femårsbudgetar där vi noggrant ser över intäkter och kostnader, planerar inför underhållsåtgärder, sätter ett långsiktigt sparande och en lånestrategi för riskspridning och löpande amorteringar, säger Elin.
Elins sju viktigaste tips om hur bostadsrättsföreningen ska planera sin ekonomi för att skapa en stabil och trygg ekonomi:
- Skapa en femårsbudget, gärna i samarbete med en ekonom.
- Se regelbundet över kostnader och intäkter.
- Ha en bra nivå på sparande, cirka 225-325 kronor per kvadratmeter och år.
- Ha en uppdaterad och tydlig underhållsplan.
- Titta på möjligheter till energieffektiva investeringar.
- Se till både hållbarhetsperspektiv och ekonomi.
- Jobba löpande med lånestocken och se till att sprida risken.
Så klarade vår bostadsrättsförening 2023 utan att chockhöja månadsavgifterna:
BRF Topeliusparken – Mats Källman
-Långsiktig ekonomisk planering är det som allt handlar om, A och O är att ha en uppdaterad underhållsplan, vilket är basen i det ekonomiska arbetet. Vi kan på så sätt veta vilka utgifter vi har 30-50 år framåt, vi behöver inte gissa, vi vet. Med hjälp av vår ekonom Krystina på Riksbyggen får vi offerter från bankerna och omförhandlar räntorna på våra lån, vi förhandlar även kontinuerligt med leverantörer av el och andra tjänster för att ständigt hålla kostnaderna nere. Vi har genomfört några projekt som också bidrar till en stabil och bra ekonomi som installation av solceller som ger oss 15-20% av den el vi använder i föreningen, vi installerade även bergvärme, vilket har visat sig fördelaktigt nu när fjärrvärmen är så dyr.
Genom åren har höjningen av månadsavgifterna legat på 3% för 2023 och 2024, vi har en femårig ekonomisk plan som föreslår en höjning om 2,5% per år om man följer underhållsplanen, men det diskuteras och beslutas vid budgetmöten varje år. Vi undviker helt att göra sänkningar av månadsavgiften även om vi har en stabil ekonomi och pengar på banken, vi amorterar hellre av på lånen.
Mitt främsta tips till andra föreningar – utan underhållsplan står man sig slätt. Förhandla med banker och andra leverantörer – det finns marginaler och det går att komma ned i pris. Lägg lånen så att alla inte förfaller samtidigt. Vi har haft väldigt mycket hjälp av Riksbyggen där vi har vår ekonomiska förvaltning och fastighetsdrift, vi har förvaltningsmöten varannan månad och går igenom vad som behöver göras, det fungerar väldigt bra, säger Mats Källman.
Foto: Brf Topeliusparken
BRF Varbergshus nr 5 – Lennart Fritzon
- Det är väldigt viktigt med långsiktighet för både lån och underhållsåtgärder. Man behöver tänka sig för gällande lånens förfallodatum och inte lägga alla ägg i en korg. Genom att ta fram en underhållsplan som man tror på kan man kommunicera den till medlemmarna på ett bra sätt. Det faller inte alltid i god jord att sätta av pengar till underhåll hos alla medlemmar men som styrelse ska man inte tänka på individens egna plånbok utan på föreningens bästa.
Vi har kompetent ekonomisk rådgivning från Riksbyggen och vår ekonom är ett jättebra bollplank när vi har idéer och ger råd om det fungerar och är bra för föreningen. Förutom att avsätta pengar till underhållsfonden så har vi ett likviditetsöverskott vilket ger oss ett bra förhandlingsläge hos banken. Just nu har vi ett besvärligt ekonomiskt läge i Sverige och därför har vi i styrelsen beslutat att tumma något på likviditetsöverskottet men vi fyller på underhållsfonderna som vanligt. Vi genomförde ett stort takbyte nyligen och installerade solceller samtidigt, våra solceller producerar ungefär lika mycket som föreningens elkonsumtion på årsbasis (exklusive boende) och vi kan periodvis sälja solenergi, förra året sålde vi el för ungefär 100 000 :-, berättar Lennart Fritzon.
Det finns fyra viktiga delar i att skapa en bra ekonomi för föreningen enligt Lennart:
- Underhållsplan – vi har en som sträcker sig 30 år framåt på detaljnivå, vi fattar beslut kring budget med den som bakgrund samt den fastighetsbesiktning som Riksbyggen genomför årligen för att undvika obehagliga överraskningar.
- God långsiktig ekonomisk planering innebär att stå emot boende som inte avsätta pengar till underhållet utan som vill leva i nuet
- Kompetent ekonomisk rådgivning från Riksbyggen
- Undvika att ha alla lån på samma bindningstid, dela upp på minst fem olika lån som förfaller olika.
Foto: Brf Varbergshus nr 5 - Äckregården
