Hyresnämnden - en myndighet
Hyresnämnden är ingen domstol, men en myndighet som har fått befogenhet att fatta beslut i vissa ärenden rörande bostadsrätter och hyresrätter. Vissa av hyresnämndens beslut går att överklaga till domstol. Hyresnämnden kan också medla i frågor där en bostadsrättshavare eller hyresgäst inte är överens med föreningen eller hyresvärden.
Då kan du komma i kontakt med hyresnämnden
När det gäller hyresrätter finns det många frågor där hyresnämnden kan bli inblandad. I den här artikeln fokuserar vi på dig som bostadsrättshavare. När det gäller bostadsrätter så kan hyresnämnden bland annat pröva frågan om medlemskap. Om föreningen nekar dig medlemskap kan du vända dig till hyresnämnden, som tittar på om föreningen har gjort en riktig prövning. Det är den som nekats medlemskap som ansöker till nämnden och ansökan ska göras inom en månad från det datum som föreningen sa nej.
Även vad gäller dig som redan är medlem i en bostadsrättsförening kan hyresnämnden komma in i bilden. Det vanligaste är antingen vid frågor om andrahandsupplåtelse, eller vid om- eller tillbyggnader. För att du ska få hyra ut din lägenhet i andra hand krävs föreningens tillstånd. Om föreningen säger nej kan du i stället vända dig till hyresnämnden, som överprövar föreningens beslut. Hyresnämnden säger ja under vissa förutsättningar, det kan exempelvis vara fråga om tillfälliga studier eller arbete på annan ort, att du vill provbo med en sambo, eller ålder eller sjukdom som gör att du inte kan nyttja lägenheten som tänkt. Hyresnämnden ger oftast tillstånd för ett år i taget, och sällan mer än några år totalt sett (det skiljer sig lite åt beroende på vad du har för skäl att vilja hyra ut). Säger hyresnämnden ja måste föreningen följa det.
När det gäller om- eller tillbyggnader är det i stället föreningen som brukar få vända sig till hyresnämnden. Om föreningen exempelvis vill bygga balkonger måste de bostadsrättshavare som berörs ge sitt godkännande. Om alla berörda inte samtycker krävs i stället 2/3-delar av de röstande på en stämma, samt hyresnämndens godkännande. Att hyresnämnden kommer in i bilden här beror på att lagstiftaren har ansett att enskilda bostadsrättshavare inte ska kunna stoppa nödvändiga eller efterlängtade ombyggnationer.
Tidigare krävdes samtliga berörda bostadsrättshavares samtycke, och då kunde alltså en ensam bostadsrättshavare stoppa stora ombyggnationer. Detta ansågs inte lämpligt, och därför införde man möjligheten att vända sig till hyresnämnden. Alla berörda medlemmar som inte har samtyckt till ombyggnationen blir föreningens motparter i hyresnämnden och ska få tillfälle att yttra sig. Här är det viktigt att föreningen kan argumentera för sin sak och visa hur ombyggnationen ska ske, och hur det kommer se ut efteråt. Hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet om förändringen är angelägen, om man inte kan utföra förändringen på något annat sätt, och om det inte är oskäligt mot en enskild bostadsrättshavare. Att avgiften blir högre eller liknande behöver inte ses som oskäligt.
Numera får hyresnämnden även pröva frågor om bostadsrättshavares egna ombyggnationer. En bostadsrättshavare har relativt stor frihet att bygga om i sin lägenhet, men vissa frågor kräver styrelsens godkännande. Det gäller exempelvis ombyggnationer som påverkar befintliga ledningar, ingrepp i bärande konstruktioner eller ombyggnationer som påverkar brandskyddet. Om du får nej från styrelsen kan du i stället vända dig till hyresnämnden, som då fattar ett beslut i frågan. Hittills har hyresnämnden gått på föreningarnas linje, det är tydligt att det krävs omfattande utredning från bostadsrättshavarens sida för att hyresnämnden ska godkänna det hela. Vi får se hur det blir framöver.
Enklare process i hyresnämnden än i domstol
En stor skillnad mot vanlig domstol är att processen i hyresnämnden är betydligt enklare och mindre formaliserad. Hyresrådet har möjlighet att gripa in i diskussionerna och lyfta fram argument, och även i uppdrag att försöka få parterna att komma överens med hjälp av medling. Egentligen kan man klara sig utan ett ombud som hjälp, men det kan naturligtvis ändå kännas skönt att ha en expert vid sin sida vid en förhandling i nämnden.
En annan stor skillnad jämfört med domstol är att du inte riskerar att få betala motpartens rättegångskostnader, även om du förlorar målet. Du riskerar alltså som mest eventuella egna ombudskostnader, och din egen tid.
Vill du lära dig mer om vad hyresnämnden gör?
Då kan du läsa mer på t.ex. www.domstol.se.
