Budgetguide del 2: Vad är ett bra sparande?

I media nämns schabloner för hur mycket en bostadsrättsförening bör spara. De är bra för att ge en fingervisning för hur föreningen ligger till, men det är alltid föreningens egen underhållsplan som visar det verkliga sparbehovet, förutsatt att den är komplett och prisuppdaterad. Sparbehovet kan skilja sig mycket mellan föreningar beroende på byggnadernas förutsättningar, till exempel materialval, andel yttre skal och tekniska lösningar som hissar, solceller och ventilationssystem.

Nyckeltalet Sparande kr/kvm visar föreningens underliggande sparande under året. Det räknas fram genom att årets resultat justeras för planerat underhåll och avskrivningar (samt extraordinära händelser). På så sätt syns vilket ekonomiskt utrymme föreningen har skapat för framtida underhåll, även om resultatet i årsredovisningen är lågt eller noll.

 Vi räknar med två nivåer som föreningens nyckeltal Sparande kronor / kvadratmeter bör ligga inom i förhållande till dess underhållsplan:

• Nuriktat sparande kan exemplifieras genom följande. Årets resultat är 0 kronor, men föreningen har haft 100 000 kronor i planerat underhåll och 100 000 kronor i avskrivningar, då blir det underliggande sparandet 200 000 kronor. Det visar att föreningen hade skapat ett ekonomiskt utrymme på 200 000 kronor om dessa poster inte hade belastat resultatet. Om underhållsplanen samtidigt visar ett sparbehov på 200 000 kronor per år innebär det att föreningen sparar i samma takt som byggnadens utbytbara delar beräknas slitas, vi kallar detta för Nuriktat sparande. Medlemmarna har då under året bidragit med ett ekonomiskt utrymme som motsvarar verksamhetsårets slitage på de utbytbara delarna i föreningens byggnader.
• Framåtriktat sparande är Nuriktat sparande plus ett tillägg på 10 procent av driftkostnaderna, som delvis kompenserar för att framtida underhåll blir dyrare mellan alla de åren som sparas till att utgiften kommer. Tillägget är en schablon och behöver alltid bedömas utifrån föreningens egen situation. Vid simuleringar är det denna nivå som ger bäst utveckling av föreningens ekonomi över längre tidsperioder.

Över tid bidrar detta ovan till en mer hållbar ekonomi. Under år utan större underhåll kan sparandet stärka kassan eller användas till amorteringar, vilket skapar framtida låneutrymme. När större underhåll sedan behöver genomföras lånar föreningen till underhållet genom det låneutrymme som skapats.

Sparande är inte samma sak som underhållsfond

Det sägs ibland att föreningens sparande finns i underhållsfonden, men det är inte helt korrekt. Underhållsfonden är en bokföringsmässig post och visar inte hur mycket pengar föreningen har på banken.

Verksamhetsårets sparande syns i stället i vad pengarna används till. Om föreningen inte använder sparandet till underhåll, investeringar eller amorteringar, ökar sparandet föreningens likviditet. Om sparandet används till amortering, minskar föreningens lån. Och om sparandet används till planerat underhåll, har föreningen finansierat underhållet med egna medel i stället för med nya lån.

Exempel: Ett sparande på 350 kronor per kvadratmeter i en förening med 5 000 kvadratmeter innebär att föreningen skapar ett sparande på cirka 1 750 000 kronor under verksamhetsåret. Beroende på vad föreningen gör med pengarna kan det synas som mer pengar i kassan, lägre lån eller genom att underhåll har betalats utan ny upplåning.

Det viktiga är därför att förstå att sparandet inte är samma sak som underhållsfonden. Sparandet visar årets ekonomiska utrymme för framtida underhåll, medan underhållsfonden är en bokföringsmässig reservering.

Granskad av: Frank Fagerlund, expert ekonomisk förvaltning Brf