Budgetguide del 3: När föreningen sparar för lite
Ett för lågt sparande gör inte underhållet billigare. Här förklarar vi vad underfinansiering innebär för föreningens lån och avgifter och vem som till slut får betala.
Sammanfattat:
- När sparandet inte täcker årets slitage blir föreningen underfinansierad, och underfinansieringen växer för varje år.
- Det leder ofta till högre skuldsättning, större krav från banken och större avgiftshöjningar när underhållet väl ska göras.
- Låga avgifter i dag betalas förr eller senare, genom högre framtida avgifter eller ett lägre värde på bostadsrätten.
Vad händer om föreningen har ett undersparande under lång tid?
Om föreningens sparande konsekvent inte når upp till underhållsplanens krav på sparande, dvs verksamhetsårets slitagekostnad på byggnaden, blir föreningen underfinansierad. Detta är en underfinansiering som byggs på efter varje år som föreningen inte når upp till kravet på sitt sparande.
I realiteten så betyder detta att medlemmarna som bor i föreningen vid en underfinansiering ej skjuter till medel för det slitage som uppstår när de bor där, utan skjuter fram notan till framtida medlemmar.
När underhållet ska i framtiden genomföras leder detta ofta till att föreningen får:
- högre skuldsättning och räntekänslighet
- större krav från banken på amortering, starkare kassaflöde ofta genom krav på större avgiftshöjningar
- risk för högre räntemarginal på hela lånestocken
Jämfört med om föreningen haft ett sparande som ligger minst på nivå som underhållsplanens krav på sparande. Ovan är dock ett bästa scenario som kan ske vid ett undersparande.
Särskilt utsatta föreningar
Föreningar med både historiskt undersparande och låg värdeutveckling kan hamna i ett läge där banken inte vill låna ut tillräckligt för viktiga underhållsåtgärder. Kapitaltillskotten blir för stora i förhållande till lägenheternas värde och den avgiftshöjning som krävs gör bostadsrätterna svårsålda. För dessa föreningar finns en stor risk att föreningen behöver likvideras om en lösning inte går att finna.
Vem betalar till slut?
Låga årsavgifter i dag behöver förr eller senare betalas. Om föreningen sparar för lite skjuts kostnaden framåt, antingen till framtida medlemmar genom högre avgifter, ökade räntekostnader eller kapitaltillskott, eller till nuvarande medlemmar längre fram.
För medlemmar som bor länge i föreningen kan det innebära låga avgifter under yrkeslivet, men kraftiga och nödvändiga avgiftshöjningar senare i livet, när inkomsten ofta är lägre.
För den som säljer kan en försvagad föreningsekonomi i stället påverka bostadens marknadsvärde och leda till ett lägre försäljningspris.
På så sätt kan låga avgifter i dag ändå behöva betalas tillbaka, antingen genom högre framtida avgifter eller genom ett lägre värde på bostadsrätten.
Granskad av: Frank Fagerlund, expert ekonomisk förvaltning Brf
Budgetguidens delar
Budgetguide del 1: Inför budget 2027 - ränteläge och räntekänslighet
Budgetguide del 2: Vad är ett bra sparande?
Budgetguide del 4: Styrelsens ansvar och nästa steg
Budget 2027: så skapar ni en långsiktigt hållbar ekonomi i föreningen
Behöver bostadsrättsföreningen hjälp med budget och ekonomi?
Vi skapar en stabil ekonomi kring dina fastigheter med vår ekonomiska förvaltning, i enlighet med lagar och förordningar. Från att fakturor betalas i tid och bokförs rätt till upprättande av budget, bokslut och årsredovisningar.
Intresseförfrågan
Är du intresserad av fastighetsförvaltning för din bostadsrättsförening?
Fyll i intresseförfrågan så kontaktar vi dig!
Relaterat innehåll
Ekonomisk förvaltning
Underhållsplanering
Flerårsbudget
