Olovlig andrahandsuthyrning i bostadsrätt – regler och konsekvenser för styrelsen
Vad händer när en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan tillstånd? Otillåten andrahandsuthyrning i en bostadsrätt kan leda till uppsägning – men bara om styrelsen agerar rätt och i tid. Här beskrivs regelverket, vilka konsekvenser som kan följa och vad föreningen behöver göra för att skydda sig.
Vad är olovlig andrahandsuthyrning i en bostadsrätt?
Olovlig andrahandsuthyrning innebär att en bostadsrättshavare upplåter sin lägenhet till någon annan för självständigt brukande – utan att först ha inhämtat styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Det är andrahandsupplåtelse oavsett om hyra tas ut eller inte, och oavsett om den boende är en släkting eller en okänd person.
Reglerna gäller fullt ut även om en förälder låter sitt barn bo gratis i lägenheten, förutsatt att föräldern inte själv bor där. Det avgörande är att lägenheten används för självständigt brukande av någon annan än bostadsrättshavaren. Även om bara en del av lägenheten upplåts räknas det som andrahandsupplåtelse så länge inte bostadsrättshavaren själv bor kvar. Samma regler gäller i princip för korttidsupplåtelser och lägenhetsbyte via förmedlingsföretag som Airbnb eller privat. Styrelsens tillstånd krävs alltså även för dessa former av uthyrning.
Sammanfattat: Det är andrahandsupplåtelse så länge lägenheten eller del av den nyttjas för självständigt brukande av någon annan än bostadsrättshavaren – oavsett hyra, familjerelation eller tid.
Styrelsens samtycke krävs – och vad som är befogad anledning att vägra
Som huvudregel krävs styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för andrahandsupplåtelse. Föreningen kan alltid säga ja till en förfrågan, medan hyresnämnden måste hålla sig till lag och praxis. Riksbyggen rekommenderar att föreningar antar en tydlig policy för andrahandsupplåtelse på stämma, så att bostadsrättshavarna vet vad som gäller.
Om styrelsen nekar en ansökan kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge tillstånd om bostadsrättshavaren har godtagbara skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra.
Godtagbara skäl för bostadsrättshavaren att hyra ut
- Studier eller arbete på annan ort bortom pendlingsavstånd (normalt 8–10 mil enkel resa eller 1,5 timmars restid)
- Provsamboende
- Längre utlandsvistelse
- Vård av anhörig eller långvård
- Bereda närstående bostad
- Lägenheten är svårsåld
Att enbart hyra ut för att tjäna pengar på lägenheten är inte ett godtagbart skäl. Hyresnämnden beviljar normalt uthyrning ett år i taget med möjlighet till förlängning, men sällan mer än 3–4 år beroende på skälen. Provsamboende och svårsåld lägenhet beviljas i normalfallet inte mer än ett år. Ny lagstiftning som kommer att göra det enklare för bostadsrättshavare att hyra ut under en längre tid kommer dock redan 1 juli 2026. Hyresnämndens praxis kan komma att ändras därefter.
Befogad anledning för föreningen att inte tillåta andrahandsuthyrning
- Uthyrningen har redan pågått lång tid
- Det finns särskilda ålderskrav i stadgarna (exempelvis i Riksbyggens Bonum-föreningar)
- Föreningens storlek gör det svårt att rekrytera styrelseledamöter
- Den tilltänkte andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer, till exempel att denne är störande
Betalningsförmågan hos andrahandshyresgästen ska däremot inte beaktas, eftersom det alltid är bostadsrättshavaren som ansvarar för att avgifterna till föreningen betalas.
Sammanfatttat: Styrelsen kan alltid godkänna en ansökan. Om den nekar, kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden. En välgrundad policy – antagen på stämma – gör det enklare att hantera ansökningar konsekvent och i linje med likhetsprincipen.
Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
Har ni juridiska frågor i er förening? Våra jurister hjälper er – oavsett om det gäller stadgar, stämmobeslut eller komplexa beslut i styrelsearbetet.
Konsekvenser av otillåten andrahandsuthyrning – vad händer vid uthyrning av bostadsrätt utan tillstånd
Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet utan tillstånd är det en otillåten andrahandsupplåtelse som kan leda till förverkande – det vill säga uppsägning och att bostadsrättshavaren måste flytta. Detsamma gäller om ett beviljat tillstånd har löpt ut och uthyrningen ändå fortsätter.
Styrelsen måste först skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren. Rättelseanmaningen ger bostadsrättshavaren möjlighet att rätta sig, antingen genom att låta andrahandshyresgästen flytta ut, eller genom att ansöka om och få beviljat tillstånd av föreningen eller hyresnämnden.
Tvåmånadersfristens betydelse
Föreningen måste skicka rättelseanmaningen inom två månader från det att den fick kännedom om den otillåtna andrahandsuthyrningen. Föreningen kan alltid skicka en rättelseanmaning även om det gått mer än två månader – anmaningen kan ändå ha ett värde som dokumentation vid eventuella framtida tvister, som bevis på att bostadsrättshavaren tidigare ignorerat föreningens varningar.
Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
Har ni juridiska frågor i er förening? Våra jurister hjälper er – oavsett om det gäller stadgar, stämmobeslut eller komplexa beslut i styrelsearbetet.
Frågor och svar
Relaterat innehåll
Andrahandsupplåtelse
Rättelseanmaning bostadsrätt – så hanterar styrelsen misskötsel rätt
Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
