Nya regler om andrahandsupplåtelse av bostadsrätt

Den 1 juli 2026 trädde nya regler om andrahandsupplåtelse i kraft. Lagändringarna bygger på propositionen ”En mer flexibel hyresmarknad” och innebär både en ny privatuthyrningslag och ändrade regler i bostadsrättslagen.

Riksbyggen har tillsammans med andra branschaktörer pekat på att ändringarna kan leda till fler andrahandsuthyrningar, friare hyressättning och en ökad risk för spekulationsköp. Samtidigt förtydligas begreppet inneboende, vilket är positivt.

Lättare att hyra ut under en längre tid

Den största skillnaden för bostadsrättsföreningar är att det kommer att bli enklare för bostadsrättshavare att hyra ut under en längre tid. Hittills har föreningar kunnat säga nej efter några år, men med nya reglerna ska inte tidigare uthyrning beaktas i lika hög grad. Det införs ett tillägg i bostadsrättslagen som säger ”Vid bedömningen av om tillstånd ska lämnas ska tidigare upplåtelser i andra hand beaktas endast om de skett i betydande omfattning.”

Det kommer fortfarande att krävas tillstånd från föreningen eller hyresnämnden – men hyresnämnden ska alltså inte längre beakta om bostadsrättshavaren redan har hyrt ut sin lägenhet under ett antal år.  I förarbetena till lagstiftningen nämns en femårsperiod som att det skulle kunna anses vara av ”betydande omfattning”. Lägenheten får heller inte förlora sin karaktär av permanentbostad, dvs. man kan inte använda den mer eller mindre som ett hotell med en mängd kortare upplåtelser.

Efter lagändringar i juli 2026 är det alltså enklare att hyra ut under en längre tid, men det kommer fortfarande att krävas skäl. Upp till fem år kan godtas, så länge du har skäl för uthyrningen. Att lägenheten tidigare har varit uthyrd ska alltså inte beaktas i samma utsträckning. Vissa skäl, som provsamboende eller på grund av att lägenheten är svårsåld kan bara utgöra skäl i något eller möjligtvis ett par års tid, säger man i förarbeten till lagen. Det blir alltså inte obegränsad fri uthyrning framåt heller.

Tydligare gräns mellan inneboende och andrahand

En annan lagändring är en mer tydlig definition av gränsen mellan inneboende och andrahand. Inneboende kräver inte tillstånd från styrelsen till skillnad från en andrahandsupplåtelse. Därför försöker många bostadsrättshavare hävda att det är fråga om en inneboendesituation när det i själva verket är en andrahandsupplåtelse. Här kommer dock bostadsrättslagen ändras. Framåt ska det alltid ses som ett självständigt brukande, dvs. en andrahandsupplåtelse, om det är fråga om en bostadslägenhet som bostadsrättshavaren inte använder som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning. Bostadsrättshavaren bör som riktmärke använda lägenheten minst 2-3 dagar i veckan, eller 80-100 dagar på ett år.

Ny privatuthyrningslag

Förutom ändringarna i bostadsrättslagen tillkommer en ny privatuthyrningslag. Den behandlar framför allt villkoren i uthyrningen och riktar sig alltså inte till föreningarna. Vi kommer därför inte beröra den här. Kort kan sägas att privatuthyrningslagen numera kommer omfatta uthyrning av två bostäder (tidigare var det bara en bostad) och att hyressättningen kommer att bli friare. Utgångspunkten är marknadshyra även om det finns ett fortsatt skydd mot oskäliga hyror.

Vad behöver styrelsen tänka på?

De nya reglerna kan leda till att fler bostadsrättshavare ansöker om att få hyra ut i andra hand. Vi rekommenderar att styrelsen tar fram en tydlig policy för hur ansökningarna ska hanteras. Detta för att det ska bli tydligt för medlemmarna vad som gäller. Se till att informera medlemmarna om policyn.

Tillstånd bör enbart ges till namngivna hyresgäster, ett år i taget med möjlighet till förlängning. Tänk på att följa upp alla ärenden, så att ni ser att hyresgästen faktiskt har flyttat ut ur lägenheten där tillståndet har löpts ut eller inte beviljats. Ha en rutin för hur ni hanterar trygghetsfrågor i de fall där det uppkommer störningar.

Slutligen rekommenderar vi att föreningarna även fortsatt håller sig till den praxis som finns. Det är onödigt att säga nej till en förfrågan som hyresnämnden kommer att godkänna. Har bostadsrättshavaren ett skäl som brukar godtas bör föreningen alltså godkänna ansökan, om det inte finns andra skäl som talar mot. Däremot menar vi att föreningarna inte behöver bli mer generösa i förväg, trots de nya lagreglerna. Det får vara upp till hyresnämnden att fastställa ny praxis.