Nya regler om andrahandsupplåtelse av bostadsrätt
Nya regler om andrahandsupplåtelse av bostadsrätt trädde i kraft den 1 juli 2026. Det blir lättare att hyra ut i andra hand under en längre tid, samtidigt som gränsen mot inneboende blir tydligare i bostadsrättslagen. För styrelsen innebär det ett behov av uppdaterad policy inför fler ansökningar.
Lagändringarna gör det möjligt att hyra ut sin bostadsrätt i andra hand under en längre tid, utan att tidigare uthyrningsperioder räknas emot i samma utsträckning som tidigare. Samtidigt blir gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse tydligare definierad i lagtexten. För bostadsrättsföreningens styrelse innebär förändringen ett behov av en tydlig policy och rutin inför en förväntad ökning av antalet ansökningar om andrahandsuthyrning.
Bakgrund: vad ändras och varför?
Lagändringarna bygger på propositionen ”En mer flexibel hyresmarknad” och omfattar dels en ny privatuthyrningslag, dels ändrade regler i bostadsrättslagen. Riksbyggen har tillsammans med andra branschaktörer pekat på att ändringarna kan leda till fler andrahandsuthyrningar, friare hyressättning och en ökad risk för spekulationsköp. Samtidigt är det positivt att begreppet inneboende förtydligas.
Lättare att hyra ut under en längre tid
Den största förändringen för bostadsrättsföreningar är att det blir enklare för bostadsrättshavare att hyra ut sin lägenhet under en längre tid. Tidigare har föreningar kunnat säga nej efter några år, men enligt de nya reglerna ska tidigare uthyrning inte beaktas i lika hög grad. Bostadsrättslagen får ett tillägg som innebär att tidigare upplåtelser i andra hand endast ska beaktas vid bedömningen om de skett i betydande omfattning.
Tillstånd krävs fortfarande från föreningen eller hyresnämnden – skillnaden är att hyresnämnden inte längre ska lägga lika stor vikt vid att bostadsrättshavaren redan hyrt ut lägenheten under ett antal år. I förarbetena nämns en femårsperiod som exempel på vad som kan anses vara betydande omfattning. Lägenheten får dock inte förlora sin karaktär av permanentbostad – den får alltså inte användas som en form av hotellverksamhet med många kortare upplåtelser.
Sammanfattningsvis blir det efter den 1 juli 2026 lättare att hyra ut under en längre tid, men det krävs fortfarande godtagbara skäl. Upp till fem år kan i regel godtas, förutsatt att skälen för uthyrningen kvarstår. Vissa skäl – som provsamboende eller att lägenheten är svårsåld – kan enligt förarbetena bara motivera uthyrning under ett eller ett par år. Det blir alltså inte fråga om obegränsad fri uthyrning framåt.
Tydligare gräns mellan inneboende och andrahandsupplåtelse
En andra viktig förändring är en tydligare definition av gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse. Till skillnad från en andrahandsupplåtelse kräver inneboende inte tillstånd från styrelsen. Det har gjort att en del bostadsrättshavare hävdat att det rör sig om en inneboendesituation, när det egentligen är fråga om en andrahandsupplåtelse.
Bostadsrättslagen ändras nu så att det alltid ska räknas som ett självständigt brukande – det vill säga en andrahandsupplåtelse – om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller i övrigt i beaktansvärd utsträckning. Som riktmärke bör bostadsrättshavaren använda lägenheten minst 2–3 dagar i veckan, eller 80–100 dagar per år, för att det inte ska räknas som en andrahandsupplåtelse.
Boka juridisk rådgivning
Om er förening är osäker på om en aktuell situation är inneboende eller andrahandsupplåtelse hjälper Riksbyggens jurister er att göra bedömningen.
Ny privatuthyrningslag– kort om vad den innebär
Utöver ändringarna i bostadsrättslagen tillkommer en ny privatuthyrningslag. Den reglerar framför allt villkoren för själva uthyrningen och riktar sig till den enskilde bostadsrättshavaren snarare än till föreningen, varför den inte behandlas i detalj här. Kort kan sägas att lagen numera omfattar uthyrning av upp till två bostäder (tidigare en), och att hyressättningen blir friare. Utgångspunkten är marknadshyra, men det finns fortsatt skydd mot oskäliga hyror.
Vad behöver styrelsen tänka på?
De nya reglerna kan leda till att fler bostadsrättshavare ansöker om att få hyra ut i andra hand.
Vi rekommenderar att styrelsen:
- Tar fram en tydlig policy för hur ansökningar om andrahandsuthyrning ska hanteras, så att det blir tydligt för medlemmarna vad som gäller – och informerar medlemmarna om policyn.
- Ger tillstånd till namngivna hyresgäster, ett år i taget med möjlighet till förlängning.
- Följer upp alla ärenden, så att föreningen kan se att hyresgästen faktiskt flyttat ut när tillståndet löpt ut eller inte beviljats.
- Har en rutin för trygghetsfrågor vid eventuella störningar från andrahandshyresgäster.
- Håller sig till etablerad praxis. Det är onödigt att neka en ansökan som hyresnämnden ändå skulle godkänna – har bostadsrättshavaren ett skäl som normalt godtas bör föreningen bevilja ansökan, om inte andra skäl talar emot. Samtidigt behöver föreningen inte bli mer generös i förväg bara för att lagen ändrats; det är upp till hyresnämnden att fastställa ny praxis
Sammanfattat
- Nya regler om andrahandsupplåtelse gäller från 1 juli 2026, baserade på propositionen ”En mer flexibel hyresmarknad”.
- Det blir lättare att hyra ut under en längre tid – tidigare andrahandsupplåtelser ska bara beaktas om de skett i ”betydande omfattning” (cirka fem år enligt förarbetena).
- Gränsen mellan inneboende och andrahandsupplåtelse blir tydligare: som riktmärke bör lägenheten användas minst 2–3 dagar i veckan, eller 80–100 dagar per år.
- En ny privatuthyrningslag införs vid sidan av bostadsrättslagen. Den omfattar nu uthyrning av upp till två bostäder (tidigare en) och ger friare hyressättning.
- Tillstånd från föreningen eller hyresnämnden krävs fortfarande – det ändras inte.
- Styrelsen bör ta fram en tydlig policy för hur ansökningar hanteras, och fortsätta följa etablerad praxis snarare än att bli mer generös i förväg.
Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
Har ni juridiska frågor i er förening? Våra jurister hjälper er – oavsett om det gäller stadgar, stämmobeslut eller komplexa beslut i styrelsearbetet.
Vanliga frågor om nya reglerna för andrahandsupplåtelse
Relaterat innehåll
Olovlig andrahandsuthyrning i bostadsrätt – regler och konsekvenser för styrelsen
Juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
Bokning juridisk rådgivning för bostadsrättsföreningar
