Bygga balkong i bostadsrätt

Om du planerar att bygga helt nya balkonger, bygga ut redan befintliga balkonger eller glasa in balkonger behöver du ett stämmobeslut.

Då är det fråga om ”ändring av lägenhet” vilket kräver stämmobeslut med högre majoritet och i vissa fall hyresnämndens godkännande. Vidare blir bygglovsfrågor aktuella.

Bygger du nya balkonger eller bygger ut befintliga balkonger så att de blir större blir det fråga om både fasadändring och som en ändring av berörda lägenheter.

Berörda lägenheter är dels lägenheterna som får större balkong, dels intilliggande lägenheter som kan påverkas negativt genom till exempel försämrad utsikt, minskat ljusinsläpp eller ökad insyn.

I en bostadsrättsförening måste alla bostadsrättshavare till berörda lägenheter samtycka till åtgärden. Om alla berörda bostadsrättshavare inte samtycker kan beslut i stället fattas på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet av de röstande plus hyresnämndens godkännande.

Motparter till bostadsrättsföreningen i hyresnämnden är de innehavare till berörda lägenheter som inte röstat för beslutet eller på annat sätt samtyckt till beslutet. Samtycke kan lämnas innan eller efter stämman.

Det är bostadsrättsföreningen som anmäler till hyresnämnden vilka som är motparter. Därför är det viktigt att bostadsrättsföreningen har koll på röstlängden och vet vilka som inte har röstat för eller på annat sätt samtyckt till beslutet.

Om alla berörda samtycker till ändringen krävs stämmobeslut i alla fall, på grund av fasadändringen som balkongerna innebär. Ett sådant beslut fattas med enkel majoritet.

Stämmobesluten kan ske på ordinarie stämma eller extra stämma. Vanliga formkrav för kallelser, ärenden på dagordning och så vidare måste förstås iakttas.  

Hyresnämndens samtycke kan krävas

Får du inte alla berördas samtycke måste du vända dig till hyresnämnden och ansöka om godkännande av beslutet. Samtycke kan inhämtas skriftligt i efterhand. Innan hyresnämnden (och i förekommande fall hovrätten) godkänt beslutet finns alltså inget giltigt beslut.

Det är viktigt att bostadsrättsföreningen inte börjar bygga balkongerna innan hyresnämnden har godkänt stämmobeslutet. I värsta fall kan annars hyresnämnden säga nej till stämmobeslutet. Då riskerar föreningen att behöva ta bort redan byggda balkonger. Ha därför inte för bråttom i byggprocessen.

Inför en process i hyresnämnden är det bra om föreningen har förberett sig ordentligt. Hyresnämnden kan inte godkänna ett beslut om ”att gå vidare med ett balkong- eller inglasningsprojekt”.

Nämnden ska vid sin prövning kunna bedöma hur varje enskild lägenhet kommer att beröras, till exempel i form av minskat ljusinsläpp eller ökad insyn på grund av en balkong eller inglasning som byggs ovanför eller bredvid en viss lägenhet eller vad det nu kan vara. I korthet går processen i hyresnämnden till enligt följande.

1. Föreningen gör ansökan (det vill säga ett yrkande om godkännande av stämmobeslutet) till hyresnämnden och ska då avgöra vilka som är motparter, det vill säga de bostadsrättshavare som är berörda och inte samtyckt till ändringen (det vill säga berörda bostadsrättshavare som röstade nej vid stämman, de som närvarade men inte röstade, de som inte närvarade på stämman och de som inte heller efter stämman lämnat skriftligt samtycke).
2. Beslutsunderlag, kallelse, protokoll och röstlängd ska bifogas ansökan.
3. Föreningen ska i ansökan redogöra för hur lägenheterna påverkas: Lagom ”precist” beskriva vad som ska göras. Inte för precist, då kan det bli problem vid ändringar i utförandet. Inte för vagt, då kan hyresnämnden kan inte ta ställning till hur lägenheterna påverkas.
4. Motparterna får därefter tillfälle att skriftligen yttra sig över föreningens ansökan. Parterna kallas sedan till ett muntligt sammanträde inför nämnden. Ibland händer det att nämnden gör en besiktning av den eller de lägenhet/er som tvisten rör.
5. Hyresnämnden meddelar oftast beslut två veckor efter sammanträdet. Beslutet kan överklagas till hovrätten, vilket gör att processen kan dra ut på tiden. Därför är det viktigt att vara ute i god tid.

Kostnaderna som uppstår på grund av nya eller större balkonger, ska bara belasta de som har en lägenhet som får en balkong eller får en större balkong.

Att föredra är att den inledande kostnaden betalas av berörda direkt till föreningen och att bostadsrättsföreningen ändrar andelstalen (om föreningen har andelstal) så att årsavgiften täcker kommande underhållsbehov.

Om inte underhållsbehovet blir större, man kanske bara gör en liten utbyggnad av befintliga balkonger, behöver ingen justering av andelstalen ske, och om byggkostnaden erläggs separat av bostadsrättshavarna.

En sådan finansieringslösning, det vill säga att bostadsrättshavarna står för den initiala kostnaden, kan bara ske frivilligt. Det är inte möjligt att tvinga fram en sådan lösning. Går inte alla som berörs med på denna modell får i stället investeringskostnaderna och eventuella kommande underhållskostnader fördelas ut enligt bestämmelsen i Riksbyggens normalstadgar om särskild debitering (eller liknande bestämmelse om föreningen har andra stadgar).

Om du tillämpar särskild debitering är det viktigt att du inte tillämpar ett schablonbelopp utan i stället ska beloppet motsvara faktiska kostnader.

Vi rekommenderar inte lösningen med särskild debitering eftersom det ofta blir att du med tiden glömmer bort, eller inte känner till, hur tilläggen beräknats. Därför blir det ofta fel efter ett tag när du valt lösningen med en särskild debitering.

Vi rekommenderar i stället att du justerar andelstalen för täckande av kostnaderna för de utökade balkongerna. Helst i kombination med kontantbetalning av investeringskostnaden.