Information om reklamationer och felansvar under ansvarstiden men efter garantitidens slut
En styrelse i en nybildad bostadsrättsförening i ett av Riksbyggens nyproduktionsprojekt tar över ett helt nybyggt hus – och med det ett ansvar att bevaka föreningens rättigheter gentemot entreprenören. En viktig del av det är att förstå skillnaden mellan garantitid och efterföljande ansvarstid enligt Riksbyggenavtalet / ABT 06, och att veta när och hur styrelsen ska agera om fel upptäcks. Den här guiden och checklistan ger styrelsen ett praktiskt stöd för att hantera det korrekt och i rätt tid.
Beskrivning av ansvarstid:
Enligt Riksbyggenavtalet/ABT 06 inleds ansvarstiden med en garantitid om fem år. Om fel framträder under garantitiden så föreligger det enligt kap. 5 § 5 i ABT 06 en presumtion för att entreprenören/Riksbyggen ansvarar för felet. Presumtionen kan dock brytas och en entreprenör ansvara bl.a. inte för fel som kan härledas till förhållande som beställaren ansvarar för, ex. bristande underhåll. Enligt ABT 06 definieras ett fel som en ”avvikelse som innebär att en del av en entreprenad inte utförts alls eller inte utförts på kontraktsenligt sätt”.
Reklamationsärenden eller felanmälningar som görs efter avslutad garantitid (fem år efter godkänd slutbesiktning) behöver hanteras annorlunda än anmälningar under garantitiden.
De största skillnaderna mellan garantitid och ansvarstid är den omvända bevisbördan, dvs. efter garantitiden åligger det beställaren (föreningen) att visa att fel föreligger, se även definitionen av felbegreppet i stycket ovan. Därutöver ska beställaren efter garantitiden visa att felet är både väsentligt och har sin grund i vårdslöshet, och det åligger beställaren att visa att samtliga dessa led är uppfyllda för att en entreprenör ska anses ansvara för fel. Detta följer av kap. 5 § 6 i det väletablerade standardavtalet ABT 06.
Avtalsförhållanden:
Kontraktskedjan för partsförhållandena i Riksbyggens entreprenader för bostadsrättsföreningar är följande, Föreningen-Riksbyggen-Entreprenören, och det innebär att Föreningen och Entreprenören inte har något avtal med varandra. Eftersom Riksbyggen är avtalspart med föreningen kan en utredning för reklamation under ansvarstid inte utföras av Riksbyggen, eftersom detta skulle innebära att Riksbyggen tar fram en reklamation och utredning mot sig självt. Ett sådant agerande vore inte i enlighet med Riksbyggenavtalet/ABT 06 och är inte heller lämpligt.
Föreningen kan därför på egen hand och med stöd av checklistan nedan behöva genomföra utredning gällande om eventuellt fel föreligger och vem som i så fall kan ansvara för det enligt Riksbyggenavtalet/ABT 06 kap. 5 § 6.
Utredning:
Riksbyggens rekommendation är att en utredning bör utföras av fackman och sakkunnig inom problemområdet och vara ansluten till tex SBR-byggingenjörerna, alternativt utföras via etablerat skadeutredningsbolag.
Utredningen bör beskriva omständigheterna kring problemet och visa att förutsättningarna som framgår i bestämmelsen i ABT 06 kap. 5 § 6 är uppfyllda, dvs. att fel föreligger samt att det är väsentligt och har sin grund i vårdslöshet. Värt att notera är att enligt Riksbyggenavtalet/ABT 06 kap. 5 § 15 ska fel reklameras skriftligen och utan dröjsmål, och om så inte sker kan beställaren få bära de merkostnader som den försenade reklamationen orsakat.
En utredning bör därför upprättas och tillsändas Riksbyggen utan dröjsmål. En rekommendation är att sådan som senast översänds sex månader innan dess att ansvarstiden löper ut, beakta dock även vad som anges i stycket ovan om att reklamation ska ske utan dröjsmål.
För information bör man beakta att en fackmässig utredning kan kosta från ca 20 000 kr och uppåt, beroende av vad ärendet gäller och dess omfattning. Styrelsen/föreningen bör därför beakta och avgöra om det är värt att genomföra den utredning som krävs för att driva ärendet vidare.
CHECKLISTA
- Kontakta en sakkunnig fackman inom området som kan genomföra en utredning och upprätta en dokumenterad beskrivning, förslagsvis vänder ni er till en SBR-ansluten sakkunnig alternativt ett etablerat skadeutredningsbolag som tex. Ocab, Humidus, Polygon eller likvärdigt.
Utredningen ska redovisa:
- Hur visar sig problemet?
- Omfattningen av problemet?
- Varför det är ett fel/avvikelse från kontraktsenligt utförande?
- Hur förhåller sig fel/avvikelse till ansvarsgrunderna och kraven på väsentlighet samt vårdslöshet i Riksbyggenavtalet/ABT 06 kap. 5 § 6
- Översänd utredningen till er tekniska förvaltare, eller kontaktperson/projektledare hos Affärsområde Bostad för det fall ni har en sådan i ärendet, och begär att mottagaren bekräftar mottagandet.
- Säkerställ att utredningen skickas med god tidsmarginal innan ansvarstiden löpt ut (se vad som anges ovan om senast sex månader innan ansvarstiden löper ut) så att ni har möjlighet att komplettera den utefter frågeställningar från Riksbyggen.
- En korrekt reklamation med erforderlig utredning som skickas till Riksbyggen betyder inte per automatik att ansvarsfrågan är slutligt bekräftad, men vi har en god grund för att bedöma frågeställningen och eventuellt ta den vidare till vår entreprenör.
Denna text är framtagen för att ge stöd och hjälp i varför och hur en reklamation och utredning efter garantitiden bör utformas.
Riksbyggen får dock framhålla att detta dokument enbart innehåller en översiktlig redogörelse gällande regleringen i ABT 06 och översiktligt förslag till hantering gällande eventuella fel. Aktuellt dokument ska inte heller anses utgöra någon förändring av de rättigheter och skyldigheter som framgår av Riksbyggenavtalet/ABT 06, och Riksbyggen friskriver sig vidare från allt ansvar för eventuell skada som uppstår till följd av förenings agerande med anledning av aktuellt dokument. Det står föreningen fritt att inhämta egen juridisk rådgivning och anlita eget juridiskt ombud.
Frågor och svar
