Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Andrahandsupplåtelse eller inneboende - vad är skillnaden?

För att få hyra ut din lägenhet i andra hand måste du få tillstånd från föreningens styrelse. Säger föreningen nej kan du i stället vända dig till hyresnämnden. Om du vill ha en inneboende kräver det inget tillstånd, men det får fortfarande inte medföra negativa konsekvenser för föreningen eller övriga medlemmar. Du får exempelvis inte ha för många olika inneboende under kortare tid, då kan det ses som hotellverksamhet, vilket inte är tillåtet.

Bor du själv i lägenheten i tillräcklig utsträckning ses det normalt inte som en andrahandsupplåtelse. Den 1 juli 2026 kom nya regler som ger ett konkret riktmärke för vad som räknas som tillräcklig utsträckning. Om du använder lägenheten som permanentbostad minst 2–3 dagar i veckan eller 80–100 dagar om året anses kravet normalt vara uppfyllt. Är det istället någon annan som bor i lägenheten på ett självständigt sätt är det en andrahandsupplåtelse – oavsett om du tar betalt för upplåtelsen, om det är en släkting eller vän som lånar lägenheten, eller om ett rum hålls låst.

Vid en eventuell tvist tittar hyresnämnden på hur mycket du har varit i lägenheten, om du sagt till i förväg innan du besöker den, vem som har nycklar och om du kan komma och gå som du vill. Man tar även hänsyn till grannars vittnesmål och folkbokföring. Är du osäker på om din uthyrning ska ses som en andrahandsupplåtelse, kontakta styrelsen och fråga.

Korttidsuthyrning

Även om du bara ska hyra ut din lägenhet under en kortare tid, eller byta lägenhet med någon under en semestervecka, räknas det som en andrahandsupplåtelse. Det betyder att du behöver tillstånd från styrelsen, precis som vid annan andrahandsuthyrning. En del styrelser godkänner korttidsuthyrningar, medan andra inte gör det. Hyresnämnden godkänner däremot inte korttidsuthyrningar. Det är därför upp till din förening att bedöma hur generös den vill vara.

Om du hyr ut lägenheten utan lov kan du bli uppsagd. Du får inte heller använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. För en bostadsrätt är det avsedda ändamålet i normalfallet permanentboende. Det finns bostadsrätter som får användas som fritidsboende, men det är inte så vanligt.

Otillåten andrahandsupplåtelse och felaktig användning av bostadsrätten är båda så kallade förverkandegrunder. Det betyder att de kan ge föreningen skäl att säga upp din bostadsrätt. Felaktig användning kan till exempel bli aktuellt om lägenheten, eller enstaka rum i lägenheten, hyrs ut under många korta perioder. Det kan då ses som hotellverksamhet, oavsett om det handlar om inneboende eller andrahandsupplåtelse. Kontakta därför styrelsen innan du överväger korttidsuthyrning.

Ansökan och tillstånd vid andrahandsuthyrning

Vill du hyra ut din lägenhet ska du alltid börja med en ansökan till styrelsen i din bostadsrättsförening. Det är styrelsen som lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen. Om du får tillstånd gäller det oftast för en kortare tid, till exempel ett halvår eller ett år, med möjlighet till förlängning. Tillståndet kan sedan förlängas. Föreningen har också rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen om stadgarna tillåter det. Riksbyggens normalstadgar innehåller en sådan skrivning.

Om föreningen säger nej kan du vända dig till hyresnämnden för att få din ansökan prövad. Om hyresnämnden säger ja måste föreningen följa beslutet. Föreningen är fri att säga ja eller nej utifrån en egen bedömning, men hyresnämnden är mer strikt i sin prövning och utgår från rådande rättspraxis.

Vad godkänner hyresnämnden?

Vi rekommenderar att bostadsrättsföreningar utgår från hyresnämndens praxis vid bedömning av andrahandsuthyrning. Här är exempel på skäl som hyresnämnden brukar godta:

• Ålder eller sjukdom. Ett skäl som anses godtagbart är om du behöver läggas in på sjukhus eller annat boende på grund av ålder eller sjukdom. Det spelar ingen roll om du kommer att kunna använda lägenheten igen eller inte.
• Tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Orten ska ligga längre bort än det som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, som huvudregel mer än cirka 8-10 mil bort eller en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.
• Längre utlandsvistelse. För att en utlandsvistelse ska anses som längre bör det röra sig om minst ett halvår.
• Provsamboende. Att vilja provsambo i ett parförhållande utgör ett godtagbart skäl. Provboende kan ske i den enes bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad. Provboende med sambo tillåts normalt inte mer än två år.
• Uthyrning till närstående. Att barn eller andra närstående behöver bostad är ett godtagbart skäl, även det under en begränsad tid.
• I väntan på försäljning. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. Det krävs dock att du har lagt ut din lägenhet till försäljning och inte fått napp. I praxis har hyresnämnden satt en tydlig gräns: har marknaden inte förbättrats på två år finns det normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen, anser man. Du kan alltså behöva acceptera en viss förlust vid försäljningen.

Tidsfaktorn har fått minskad betydelse i och med de lagändringar som trädde i kraft den 1 juli 2026. Det är nu enklare att hyra ut under en längre tid, men det kommer fortfarande att krävas skäl. Upp till fem år kan godtas, så länge du har skäl för uthyrningen. Att lägenheten tidigare har varit uthyrd ska alltså inte beaktas i samma utsträckning. Vissa skäl, som provsamboende eller på grund av att lägenheten är svårsåld kan bara utgöra skäl i något eller möjligtvis ett par års tid, enligt förarbetena till lagen. Det blir alltså inte obegränsad fri uthyrning framåt heller.

När kan föreningen säga nej?

Föreningen kan säga nej utifrån flera omständigheter, till exempel:

• föreningens storlek, eftersom föreningen behöver medlemmar till styrelsearbetet
• tidsfaktorn, till exempel vid lång uthyrning
• särskilda föreskrifter i stadgarna om medlemskap, till exempel åldersrestriktioner
• hyresgästens personliga kvalifikationer, till exempel om hyresgästen är känd för att orsaka störningar

Däremot ska föreningen inte beakta din hyresgästs ekonomi, eftersom det fortfarande är du som ansvarar för att avgifterna betalas.

Ansvar för lägenheten

När du hyr ut din bostadsrätt i andra hand ansvarar du fortfarande för lägenhetens skick. Du ansvarar också för att det inte förekommer störningar och för att årsavgiften betalas i tid. Det är därför viktigt att du kontrollerar din andrahandshyresgäst, både när det gäller betalningsförmåga och skötsamhet. Det kan vara bra att ta referenser och eventuellt en deposition.

Vi rekommenderar att du skriver ett kontrakt med din hyresgäst innan hyresperioden börjar. I kontraktet bör hyresperiod, hyra och uppsägningstid framgå. Enligt lagen om uthyrning av egen bostad, som också kallas privatuthyrningslagen, har hyresgästen alltid rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid. Det gäller oavsett vad ni anger i kontraktet. För hyresvärden, det vill säga dig som bostadsrättshavare, är uppsägningstiden tre månader om ni inte har avtalat om en längre uppsägningstid.