Andrahandsupplåtelse eller inneboende?
För att få hyra ut din lägenhet i andra hand måste du få tillstånd från föreningens styrelse. Säger föreningen nej kan du i stället vända dig till hyresnämnden.
Om du vill ha en inneboende kräver det inget tillstånd, men det får fortfarande inte medföra negativa konsekvenser för föreningen eller övriga medlemmar. Du får exempelvis inte ha för många olika inneboende under kortare tid, då kan det ses som hotellverksamhet, vilket inte är tillåtet.
Bor du själv kvar i lägenheten ses det inte som en andrahandsupplåtelse. Däremot spelar det ingen roll om du tar betalt för upplåtelsen eller inte, inte heller om det är en släkting eller vän som får låna lägenheten. Är det någon annan som bor i lägenheten på ett självständigt sätt är det helt enkelt en andrahandsupplåtelse. Vid en tvist kommer hyresnämnden att titta på hur mycket du har varit i lägenheten, om du har sagt till i förväg innan du besöker lägenheten, vem som har nycklar och om du kan komma och gå som du vill. Vidare tar man hänsyn till grannars vittnesmål, folkbokföring och eventuella andra uppgifter. Även om ett rum är låst, eller om du inte tar ut någon hyra, kan det ändå ses som en andrahandsupplåtelse. Är du osäker på om din uthyrning ska ses som en andrahandsupplåtelse eller inte, kontakta styrelsen och fråga!
Korttidsuthyrning
Även om du ska hyra ut din lägenhet för en kortare tid, eller kanske byta lägenhet under en semestervecka, räknas det som en andrahandsupplåtelse. Alla sådana uthyrningar kräver tillstånd, precis som vanligt. En del styrelser godkänner korttidsuthyrningar, andra gör det inte. Hyresnämnden godkänner däremot inte korttidsuthyrningar. Det är alltså upp till din förening hur generös den vill vara.
Hyr du ut din lägenhet utan lov kan du bli uppsagd. Du får heller inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Avsett ändamål för en bostadsrätt är i normalfallet permanentboende. (Det finns bostadsrätter som får användas som fritidsboende, men det är inte så vanligt.) Otillåten andrahandsupplåtelse och felaktig användning av bostadsrätten är båda så kallade förverkandegrunder, det vill säga skäl för föreningen att säga upp din bostadsrätt.
Felaktig användning kan exempelvis bli aktuellt om du hyr ut din lägenhet, eller enstaka rum i lägenheten, under många korta perioder. Det kan ses som hotellverksamhet. Det gäller alltså både inneboende och andrahandsupplåtelser. Även här är det alltså bäst att kontakta styrelsen och fråga, innan du överväger uthyrning!
Hur gör jag?
Vill du hyra ut din lägenhet ska du alltid börja med en ansökan till styrelsen i din bostadsrättsförening. Det är nämligen styrelsen i din förening som lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen. Om du får tillstånd brukar det alltid vara för en kortare tid, halvårsvis eller årsvis, med möjlighet till förlängning. Tillståndet kan sedan förlängas. Föreningen har även rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen om stadgarna tillåter (Riksbyggens normalstadgar innehåller sådan skrivning).
Säger föreningen nej kan du vända dig till Hyresnämnden för att få din ansökan prövad där. Om Hyresnämnden säger ja måste föreningen följa det. Föreningen är fri att säga ja eller nej utifrån egen bedömning, men hyresnämnden är mer strikt i sin prövning och utgår från vad som är rådande rättspraxis.
Vad godkänner hyresnämnden?
Nedan ser du exempel på skäl som hyresnämnden brukar godta.
- Ålder eller sjukdom. Ett skäl som anses godtagbart är om du behöver läggas in på sjukhus eller annat boende på grund av ålder eller sjukdom. Det spelar ingen roll om du kommer att kunna använda lägenheten igen eller inte.
- Tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Orten ska ligga längre bort än det som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, som huvudregel mer än cirka 8-10 mil bort eller en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.
- Längre utlandsvistelse. För att en utlandsvistelse ska anses som längre bör det röra sig om minst ett halvår.
- Provsamboende. Att vilja provsambo i ett parförhållande utgör ett godtagbart skäl. Provboende kan ske i den enes bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad. Provboende med sambo tillåts normalt inte mer än ett år.
- Uthyrning till närstående. Att barn eller andra närstående behöver bostad är ett godtagbart skäl, även det under en begränsad tid.
- I väntan på försäljning. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. Det krävs dock att du har lagt ut din lägenhet till försäljning och inte fått napp. I praxis har hyresnämnden satt en tydlig gräns: Har marknaden inte förbättrats på ett år finns det normalt inte skäl att låta bostadsrättshavaren avvakta längre med försäljningen, anser man. Du kan alltså behöva acceptera en viss förlust vid försäljningen.
Tidsfaktorn vägs in. Har du redan haft din lägenhet upplåten i andra hand ett par år väger dina skäl lättare mot föreningens skäl för att neka tillstånd.
Föreningen kan säga nej utifrån föreningens storlek (man behöver medlemmar till styrelsearbetet), tidsfaktorn (lång uthyrning), speciella föreskrifter i stadgarna angående medlemskap (till exempel åldersrestriktioner) samt hyresgästens personliga kvalifikationer (att hyresgästen är känd störningsmakare). Däremot ska föreningen inte beakta din hyresgästs ekonomi, eftersom det fortfarande är du som ansvarar för att avgifterna betalas.
Ansvar för lägenheten
Det är alltså fortfarande du som bostadsrättshavare som ansvarar för lägenhetens skick och ska se till att inte störningar förekommer och att årsavgiften betalas i tid. Det är därför viktigt att du kontrollerar din andrahandshyresgäst, både vad gäller betalningsförmåga och skötsamhet. Det kan vara bra att ta referenser och kanske även en deposition. Vi rekommenderar att du skriver ett kontrakt mellan dig och din hyresgäst innan hyresperioden börjar. I kontraktet bör hyresperiod, hyra och uppsägningstid framgå. Enligt lag om uthyrning av egen bostad (”privatuthyrningslagen”) har hyresgästen alltid rätt att säga upp avtalet med en månads uppsägningstid, oavsett vad ni anger i kontraktet. För hyresvärden, det vill säga du själv som bostadsrättshavare, är uppsägningstiden tre månader om ni inte har avtalat om längre uppsägningstid.
Sök tillstånd vid andrahandsuthyrning
Kom ihåg att alltid söka tillstånd vid andrahandsuthyrning. Att hyra ut lägenheten utan tillstånd är grund för uppsägning av din bostadsrätt. Har du haft ett tillstånd som löpt ut, och fortsätter att hyra ut, så räknas det också som en otillåten andrahandsuthyrning.
Ansökan andrahandsupplåtelse bostadsrätt (öppnas i Mitt Riksbyggen)
