Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse av Riksbyggens webb. Om cookies på riksbyggen.se.

Ok
Stäng sök

Jag vill renovera hemma - vad gäller?

Det är vanligt att bostadsrättshavare vill renovera hemma. En bostadsrättshavare har relativt stor frihet att göra om, men vissa saker kräver styrelsens tillstånd.

Styrelsens tillstånd

Vissa ändringar kräver styrelsens tillstånd. Det framgår av såväl lag som Riksbyggens normalstadgar. 

Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar

  1. ingrepp i en bärande konstruktion,
  2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller
  3. annan väsentlig förändring av lägenheten.

Styrelsen får inte vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i punkt 1-3 om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Ingrepp i en bärande konstruktion är till exempel att ta bort en bärande vägg. Att sätta igen dörrar, ta bort icke bärande väggar eller sätta upp extra väggar anses däremot oftast inte som en väsentlig ändring. Köks- och badrumsrenoveringar påverkar nästan alltid befintliga ledningar och kräver därmed styrelsens tillstånd.

Styrelsen har rätt att begära att den boende visar hur renoveringen ska gå till. Vidare kan styrelsen kräva att ändringarna utförs fackmannamässigt. Föreningen kan även be om att få en hållfasthetsberäkning eller liknande om så krävs. Observera att ni inte kan kräva att bostadsrättshavaren anlitar ett specifikt företag. Ni kan inte heller förbjuda bostadsrättshavarna att utföra renoveringar själva så länge de utförs fackmannamässigt. Styrelsen får inte neka tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. En renovering som har utförts fackmannamässigt är sällan till skada eller olägenhet.

Fackmannamässigt

Vad är då fackmannamässigt? Det finns det inget givet svar på. Att arbetena ska uppfylla gällande lagregler bör kunna krävas. Däremot är det inte självklart att man kan kräva att renoveringar uppfyller alla gällande branschregler eftersom de inte är lag. Detsamma gäller olika allmänna råd. Dessa redogör för ett sätt att uppfylla lagens krav men även andra sätt kan uppfylla lagkrav. 

Det hade förstås varit bättre om föreningen hade kunnat ställa mer krav på de boende och de hantverkare som anlitas. Regelverket ser dock inte ut så i dagsläget. Föreningen får försöka sprida information och se till att medlemmarna uppmärksammas på vilka konsekvenser felaktigt utförda arbeten kan medföra. Det kan till exempel vara att försäkringen kanske inte gäller, och att den boende kan bli skadeståndsskyldig gentemot föreningen om fastigheten skadas på grund av icke fackmannamässigt utförda arbeten. Föreningen kan givetvis även rekommendera att de boende anlitar branschgodkända hantverkare.

Det kan vara lämpligt att ta fram informationsmaterial om renoveringar där man beskriver vad som kan vara bra att tänka på samt vikten av att arbeten utförs på ett fackmannamässigt sätt.

Ansvar för renoveringen

Bostadsrättshavaren svarar själv för sina ombyggnationer, även felaktiga sådana, oavsett om de skett med eller utan styrelsens tillstånd. Föreningen har inget ansvar för installationer som bostadsrättshavaren har gjort, om inte dessa ersätter installationer gjorda av föreningen; till exempel utbyte av radiator mot radiator. Om man istället ersätter elementet med golvvärme kan det inte ses som ett utbyte och den boende bär därför ansvaret för golvvärmen.

Ansvar vid försäljning

Köparen övertar lägenheten i det skick den är, i förhållande till föreningen. Har otillåtna ändringar gjorts i lägenheten kan föreningen kräva att köparen återställer dessa. Det kan ske oavsett om köparen haft kännedom om ändringarna, förutsatt att ändringarna är till skada eller olägenhet för föreningen. 

Ändringar utanför lägenheten

Reglerna om ändring av lägenhet gäller just ändringar i lägenheten. Föreningen har alltid rätt att säga nej till bostadsrättshavare som vill göra ombyggnationer som berör andra delar av huset. Till exempel att installera en trapphushiss, montera en klimatanläggning som fästs i fasaden eller installera golvvärme djupare ner än tätskiktet. I dessa fall behövs inte ens en motivering för att neka.

Otillåten ändring – vad göra?

I bostadsrättslagen anges inte vilka rättsföljder som är knutna till en överträdelse av bestämmelserna om ändring av lägenhet. Om ombyggnaden är att se som vanvård kan nyttjanderätten förverkas. Det ska dock tämligen mycket till. Förverkande kan inte ske i ringa fall. Bostadsrättshavaren kan även få betala skadestånd för eventuella skador som uppstått på grund av ombyggnationen. Vidare kan bostadsrättshavaren bli skyldig att återställa lägenheten till det skick den var före ombyggnaden. 

Det bästa brukar vara att börja med ett samtal. Om bostadsrättshavaren inte rättar sig efter samtal kan föreningen skicka ett anmodansbrev; en begäran om återställande. Föreningen måste kunna bevisa att ändringen innebär skada eller olägenhet för föreningen för att det ska vara meningsfullt att kräva återställande.

Om bostadsrättshavaren vägrar återställa lägenheten blir föreningen hänvisad till att föra process i domstol. Föreningen kan dessförinnan vända sig till kronofogden för handräckning, men om den boende bestrider det hela måste man vända sig till domstol. Kronofogden hjälper inte till i tvistiga ärenden. I en domstolsprocess krävs att föreningen kan visa att ändringen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.

Tillträde

Misstänker föreningen olovliga ändringar i lägenheten kan föreningen begära tillträde till lägenheten för att kontrollera dess skick. Föreningen har alltid rätt till tillträde. Bostadsrättshavaren får dock inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt så begäran måste ske med viss framförhållning.

Om bostadsrättshavaren inte låter föreningen komma in i lägenheten kan det leda till uppsägning på grund av förverkande, om bostadsrättshavaren inte rättar sig efter rättelseanmaning. Föreningen kan även begära bistånd av kronofogden för att komma in i lägenheten. Att föreningen får tillträde till lägenheten med assistans av kronofogden räknas inte som att bostadsrättshavaren vidtagit rättelse, tillträdet har ju skett med hjälp av kronofogden. 

Vill du veta mer?

Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Bo i bostadsrätt - en e-utbildning