Vi vill bygga balkong – vilka regler gäller?

Balkongbyggen är relativt komplicerade historier och det finns mycket att tänka på. Här sammanfattar vi det viktigaste, men vi rekommenderar att föreningen tar in expertis på området om man avser att bygga balkonger.

När det gäller rena underhållsarbeten och renovering av befintliga balkonger i samma utseende som tidigare så är det något som styrelsen kan fatta beslut om.

Om helt nya balkonger ska byggas eller om balkonger ska byggas ut och/eller glasas in krävs dock stämmobeslut. Då är det fråga om ”ändring av lägenhet” vilket kräver stämmobeslut med högre majoritet och i vissa fall hyresnämndens godkännande. Vidare blir bygglovsfrågor aktuella.

Enbart renovering – likvärdiga balkonger

Om man enbart renoverar balkongerna, så att de ser likadana ut som idag är det en underhållsåtgärd som styrelsen kan besluta om. Finansiering sker i sådant fall över årsavgiften för alla lägenheter. Renoveringskostnaden blir en kostnad som alla andra i föreningen. 

Bygga nya balkonger eller utbyggnad av befintliga balkonger

Bygger man däremot nya balkonger, eller bygger ut befintliga balkonger så att de blir större ses det både som en fasadändring och som en ändring av berörda lägenheter. Berörda lägenheter är dels lägenheterna som får större balkong, dels intilliggande lägenheter som kan påverkas negativt genom t.ex. försämrad utsikt, minskat ljusinsläpp eller ökad insyn. 

Samtliga bostadsrättshavare till berörda lägenheter måste samtycka till åtgärden. Om alla berörda bostadsrättshavare inte samtycker kan beslut istället fattas på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet av de röstande plus hyresnämndens godkännande. Motparter till föreningen i hyresnämnden är de innehavare till berörda lägenheter som inte röstat för beslutet eller på annat sätt samtyckt till beslutet. Samtycke kan lämnas innan eller efter stämman. Det är föreningen som anmäler till hyresnämnden vilka som är motparter så det är viktigt att föreningen har koll på röstlängden och vet vilka som inte har röstat för eller på annat sätt samtyckt till beslutet.

Om samtliga berörda samtycker till ändringen krävs stämmobeslut i alla fall, på grund av fasadändringen som balkongerna innebär. Ett sådant beslut fattas med enkel majoritet.

Stämmobesluten kan ske på ordinarie stämma eller extra stämma. Vanliga formkrav för kallelser, ärenden på dagordning och så vidare måste förstås iakttas.  

Finansiering

Underhållsåtgärd av befintliga balkonger ska som tidigare nämnts finansieras över årsavgiften. 

Tillkommande kostnader som uppstår på grund av nya balkonger, eller större balkonger, ska endast belasta de som har lägenhet som får (större) balkong. Att föredra är att den inledande kostnaden betalas av berörda direkt till föreningen och att man ändrar andelstalen (om föreningen har andelstal) så att årsavgiften täcker kommande underhållsbehov. Om inte underhållsbehovet blir större – man kanske bara gör en liten utbyggnad av befintliga balkonger – behöver ingen justering av andelstalen ske, om byggkostnaden erläggs separat av bostadsrättshavarna.

En sådan finansieringslösning, dvs. att bostadsrättshavarna står för den initiala kostnaden, kan bara ske frivilligt. Det är inte möjligt att tvinga fram en sådan lösning. Går inte alla som berörs med på denna modell får istället investeringskostnaderna och eventuella kommande underhållskostnader fördelas ut enligt bestämmelsen i Riksbyggens normalstadgar om särskild debitering (eller liknande bestämmelse om föreningen har andra stadgar).

Om man tillämpar särskild debitering är det viktigt att man inte tillämpar ett schablonbelopp utan istället ska beloppet motsvara faktiska kostnader. Vi rekommenderar inte lösningen med särskild debitering eftersom det ofta blir så att man med tiden glömmer bort, eller inte känner till, hur tilläggen beräknats. Därför blir det ofta fel efter ett tag när man valt lösningen med en särskild debitering. Vi rekommenderar därför istället att man justerar andelstalen för täckande av kostnaderna för de utökade balkongerna (helst i kombination med kontantbetalning av investeringskostnaden). 

Underhållsansvar

Ansvarsfördelningen mellan förening och bostadsrättshavare preciseras i föreningens stadgar. Har föreningen våra normalstadgar ansvarar bostadsrättshavaren för ytskiktet av insidan på balkongerna och föreningen ansvarar för utsidorna samt själva konstruktionen av balkongen. Det är därför sällan lämpligt att varje enskild bostadsrättshavare renoverar balkonger på eget bevåg, varken av säkerhetsskäl eller utseendemässiga skäl.

Hyresnämndens samtycke

Får man inte alla berördas samtycke måste föreningen som ovan nämnts vända sig till hyresnämnden och ansöka om godkännande av beslutet. Samtycke kan inhämtas skriftligt i efterhand. Innan hyresnämnden (och i förekommande fall hovrätten) godkänt beslutet finns alltså inget giltigt beslut.

Inför en process i hyresnämnden är det bra om föreningen har förberett sig ordentligt. Hyresnämnden kan inte godkänna ett beslut om ”att gå vidare med ett balkong- eller inglasningsprojekt”. Nämnden ska vid sin prövning kunna bedöma hur varje enskild lägenhet kommer att beröras, t.ex. i form av minskat ljusinsläpp eller ökad insyn av en balkong/inglasning som byggs ovanför eller bredvid en viss lägenhet eller vad det nu kan vara. I korthet går processen i hyresnämnden till enligt följande.

  1. Föreningen gör ansökan (dvs. ett yrkande om godkännande av stämmobeslutet) till hyresnämnden och ska då avgöra vilka som är motparter, dvs. de bostadsrättshavare som är berörda och inte samtyckt till ändringen (dvs. berörda bostadsrättshavare som röstade nej vid stämman, de som närvarade men inte röstade, de som inte närvarade på stämman och de som inte heller efter stämman lämnat skriftligt samtycke).
  2. Beslutsunderlag, kallelse, protokoll och röstlängd ska bifogas ansökan.
  3. Föreningen ska i ansökan redogöra för hur lägenheterna påverkas: Lagom ”precist” beskriva vad som ska göras. Inte för precist, då kan det bli problem vid ändringar i utförandet. Inte för vagt, då kan hyresnämnden kan inte ta ställning till hur lägenheterna påverkas.
  4. Motparterna får därefter tillfälle att skriftligen yttra sig över föreningens ansökan. Parterna kallas sedan till ett muntligt sammanträde inför nämnden. Ibland händer det att nämnden gör en besiktning av den eller de lägenhet/er som tvisten rör.
  5. Hyresnämnden meddelar oftast beslut två veckor efter sammanträdet. Beslutet kan överklagas till hovrätten, vilket gör att processen kan dra ut på tiden. Därför är det viktigt att vara ute i god tid.

Det är mycket viktigt att föreningen inte börjar bygga balkongerna innan hyresnämnden har godkänt stämmobeslutet. I värsta fall kan annars hyresnämnden säga nej till stämmobeslutet, och då riskerar föreningen att behöva ta bort redan byggda balkonger. Ha därför inte för bråttom i byggprocessen.