Vem ska stå för återställandet efter en skada?

Vem ansvarar för vad när det gäller underhåll och reparation av skador som uppkommit i såväl lägenhet som andra delar av huset?

I december 2019 kom en intressant dom från Högsta domstolen angående gränsdragningen mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar för underhåll, och föreningens återställandeplikt när det gäller skador. Målet handlade om en vattenskada – det hade läckt in vatten genom taken på grund av otätheter i yttertaket. Såväl innertak som yttertak var skadat och behövde bytas ut. Föreningen stod för hela arbetet, men spacklade eller målade inte det utbytta innertaket. Makarna som bodde i den skadade lägenheten krävde att föreningen skulle bekosta även målning och spackling.

Målet gäller alltså frågan om ansvaret för att återställa en lägenhet när en skada uppkommit i såväl lägenheten som en annan del av huset. Högsta domstolen menade att huvudprincipen är att en bostadsrättshavaren ska stå för ytskiktet och andra delar tillhörande lägenheten, i enlighet med vad som anges i lag och stadgar. En särskild situation är när föreningen gör ingrepp i lägenheten enbart för att fullgöra sin egen underhållsskyldighet, som t.ex. vid stambyten. I ett sådant fall är lägenheten inte skadad från början, utan blir det genom föreningens arbeten. I dessa fall är det rimligt att kräva att föreningen återställer även ytskikt. Det aktuella fallet rörde emellertid inte något sådant förhållande. Det var heller inte fråga om att föreningen hade brustit i underhåll eller på annat sätt orsakat skadan. Således bör huvudprincipen gälla – föreningen svarar för sina delar, och bostadsrättshavaren för sina delar, allt enligt stadgarnas fördelning. Målning och spackling av innertak faller således på bostadsrättshavarens ansvar.