svar: Ja. Protokoll från föreningsstämma ska hållas tillgängligt för medlemmarna inom tre veckor från det att stämman har hållits. Hålla tillgängligt innebär att medlemmen har rätt att läsa igenom protokollet. Medlem har inte rätt att kräva att få kopia av protokollet men föreningen får lämna ut kopia av protokollet om den vill.
svar: Till att börja med kan konstateras att Riksbyggen och andra bostadsorganisationer, såsom exempelvis HSB, är bekymrade över förslaget till ändrade regler om bl.a. andrahandsupplåtelse av bostadsrätter. Delbetänkandet från Hyresbostadsutredningen, SOU 2012:25, finns på Regeringens hemsida www.regeringen.se/content/1/c6/18/96/69/9e9ff89b.pdf. Vår inställning är att bostadsbristen ska lösas genom ökat bostadsbyggande. Här på vår webbplats kan du läsa Riksbyggens inledande kommentar rörande frågan under www.riksbyggen.se/Om-Riksbyggen/Nyheter och press/Riksbyggen tycker. Vi vågar inte svara på vilka konsekvenserna blir om förslaget (som det ju trots allt fortfarande rör sig om) blir verklighet. Riksbyggen följer dock noga utvecklingen i frågan. Vid ett eventuellt remissförfarande kommer Riksbyggen med största sannolikhet få möjlighet att uttrycka sina synpunkter i frågan, vilket vi då kommer att göra på ett mer utförligt sätt. Vad gäller antalet lägenheter som ska få upplåtas i andra hand föreslås i utredningen att enskild förening genom stämmobeslut ska kunna begränsa den andel lägenheter som får vara uthyrda samtidigt till 25 procent. Vad gäller tidsaspekten förslås att reglerna ska gälla under förutsättning att hyresperioden är högst fem år och att det efter den senaste femåriga hyresperioden för förflutit två år.
svar: Det är inte reglerat i bostadsrättslagen hur varmt det ska vara i föreningens fastighet, varken rörande boarea eller biytor. Enligt Miljöbalken har föreningen, i egenskap av fastighetsägare, en skyldighet att se till att ”inomhustemperaturen inte medför olägenheter för människors hälsa”. För att få reda på vilken preciserad temperatur som avses med detta kan föreningen använda sig av Socialstyrelsen allmänna råd angående inomhustemperatur (hittas på www.socialstyrelsen.se/sosfs/2005-15).
svar: Det finns en skyldighet för fastighetsägaren att anslå en lista med lägenhetsnumren i porten (16 § lagen om lägenhetsregister). Många fastighetsägare väljer att sätta upp en lista som innehåller såväl namn som lägenhetsnummer. Att ta med namnen är inte nödvändigt och sådana namnlistor behöver inte uppdateras vid tillfälligt boende av andrahandshyresgäst/dödsbodelägare. Däremot underlättar en uppdatering naturligtvis för postgången och besökare. Ett praktiskt sätt att ”komma runt” problematiken kan vara att föreningen rekommenderar tillfälliga boende att använda sig av c/o-adresser under tiden de bor i lägenheten.
svar: Det finns ingen skyldighet att sätta upp en lista med namn på lägenhetsinnehavare i trapphusen. Om föreningen har satt upp en namnskylt i trapphuset är det föreningen som ansvarar för hur denna ska skötas och uppdateras. Det finns inga speciella lagregler rörande detta. Naturligtvis bör en namnlista uppdateras efter att en bostadsrätt övergått till en ny medlem. På samma sätt kan det vara lämpligt att ändra från ”Kalle Karlsson” till ”Kalle Karlssons dödsbo”. Däremot finns en skyldighet för fastighetsägaren att anslå en lista med lägenhetsnumren i porten (16 § lagen om lägenhetsregister). Många fastighetsägare väljer att sätta upp en lista som innehåller såväl namn som lägenhetsnummer. Att ta med namnen är som ovan anges inte nödvändigt och sådana namnlistor behöver inte uppdateras vid tillfälligt boende av andrahandshyresgäst/dödsbodelägare. Däremot underlättar en uppdatering naturligtvis för postgången och besökare. Slutligen finns det inte heller krav från posten att namn ska anslås i porten. Däremot måste namn anslås på postlådan eller brevinkast för att posten ska kunna levereras.
svar: Som bostadsrättsinnehavare får man inte hyra ut sin bostadsrätt hur som helst. Enligt bostadsrättslagen krävs som huvudregel styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (undantag för bland annat kommun och landsting som innehar bostadslägenhet för permanentboende). Observera att ingen hyra eller annan ersättning måste betalas för att reglerna ska gälla och i lagen anges därför ”andrahandsupplåtelse” istället för ”andrahandsuthyrning”. För frågan om det är en andrahandsupplåtelse eller inte spelar det ingen roll vilken relation bostadsrättshavaren har till den som ska använda lägenheten. Däremot måste det vara fråga om att den eller de som ska bo i lägenheten självständigt förfogar över den. Detta till skillnad mot vad som gäller när bostadsrättshavaren har en inneboende och bostadsrättshavaren och den inneboende tillsammans nyttjar lägenheten. För inneboende krävs inte tillstånd. Vägrar styrelsen att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden ska ge tillstånd om bostadsrättshavaren har vad man kallar beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas och kan förenas med villkor. Nämndens beslut kan inte överklagas. I lagen finns inga exempel på vad som menas med ”beaktansvärda skäl” respektive ”befogad anledning att vägra”. I lagförarbetena ges exempel på vad som ska menas med beaktansvärda skäl och i hyresnämnderna har utvecklats en praxis för detta. Styrelsen kan dock samtycka till andrahandsupplåtelse även om inte bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl, förutsatt att alla medlemmar behandlas lika. Eftersom föreningar kan välja att vara generösare med att ge tillstånd än vad lagen föreskriver, är det inte meningsfullt att sammanställa en lista på alla skäl som godtagits av olika föreningar. Som beaktansvärda skäl har i förarbeten och praxis ansetts utlandsvistelse, att förälder vill hyra ut mindre lägenhet till barn, andrahandsupplåtelse i avvaktan på att bostadsrättshavaren ska bosätta sig i lägenheten vid pensionering (som inte bör ligga alltför långt fram i tiden), att bostadsrättshavaren är intagen på långvård eller annat boende pga. ålder eller sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på ort bortom pendlingsavstånd (normalt mer än 8–10 mil bort och restid om mer än 1,5 timma enkel väg) samt sambo på prov. Det finns inget krav på att bostadsrättshavaren ska återvända till lägenheten för att tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. Uppräkningen är på intet sätt uttömmande utan även andra skäl kan vara beaktansvärda. Den som förvärvat en lägenhet i spekulativt syfte anses dock inte ha beaktansvärt skäl att få upplåta lägenheten i andra hand. Exempel på ”befogad anledning att vägra” kan vara den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer; exempelvis om personen är en känd störningsmakare. Däremot saknar den föreslagne hyresgästens betalningsförmåga betydelse för föreningen, eftersom det alltjämt är bostadsrättshavaren som ska fullgöra sina betalningsskyldigheter mot föreningen. Även tidsfaktorn ska vägas in. Ju längre tid bostadsrättshavaren avser att inte själv nyttja lägenheten, desto svagare anses normalt motiven för att andrahandsuthyrning ska tillåtas mot föreningens vilja. Efterhand som tiden går väger också skälen för att tillåta fortsatt andrahandsupplåtelse lättare. Även föreningens storlek kan få betydelse för hur lång tid som tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. I små föreningar kan det vara svårare att få personer att engagera sig i styrelsearbetet om många lägenheter är upplåtna i andra hand än i en större. Ytterligare befogad anledning att vägra kan vara föreskrifter i stadgarna. Vad gäller så kallade 55+ lägenheter brukar det t ex krävas att även den som hyr i andra hand ska vara 55+. Avslutningsvis kan nämnas att otilllåten andrahandsupplåtelse kan utgöra grund för förverkande av bostadsrätten.
svar: Vid styrelsens sammanträden ska det föras protokoll. Protokollen ska föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt. Protokollnumrering kan ske antingen i löpande följd oavsett år eller också kan ny nummerföljd påbörjas varje år. Styrelseprotokollen är inte offentliga. Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att ta del av dem. Styrelsen bestämmer med iakttagande av sin vårdplikt om spridningen av protokollen. Revisorerna har dock alltid rätt att ta del av protokollen som de skall granska hur styrelsen har skött sig under det gångna verksamhetsåret. Om det är någon särskild fråga som du har begärt besked om kan du alltid kräva svar från styrelsen under förutsättning att styrelsen med hänsyn till sin tystnadsplikt kan lämna ut uppgiften. Det är dock upp till styrelsen att avgöra hur svaret ska lämnas. Det kan ske genom ett utdrag från ett protokoll som behandlar den aktuella frågan eller genom att styrelsen lämnar ett muntligt eller skriftligt svar i ett brev. Även om du som bostadsrättshavare inte har rätt att ta del av protokollen har du naturligtvis rätt att få reda på vad som händer i föreningen. I många föreningar finns det informationsblad som kommer ut några gånger om året, andra har regelbundna informationsmöten. Om ni inte har något sådant i din förening kan du alltid motionera om det till årsstämman. Min uppfattning är att de flesta styrelser blir glada om de boende intresserar sig för föreningen och vill engagera sig i sitt boende.
svar: När valberedningen har bestämt sig för vilka kandidater man ska föreslå stämman skriver de oftast ut sitt förslag inför föreningsstämman och kopierar det så att alla mötesdeltagare får var sitt eget exemplar. De personer som nominerats men inte föreslås av valberedningen bör finnas förtecknade. Därutöver står var och en fritt att på stämman föreslå ytterligare kandidater. Vid val på föreningsstämma anses den vald som har fått flest röster. Enligt stadgarna sker omröstning vid föreningsstämman öppet, om inte närvarande röstberättigad medlem vid personval påkallar sluten omröstning. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning.
svar: Valberedningen väljs av föreningsstämman på ett år i taget. Valberedningen uppgift är att till nästkommande föreningsstämma föreslå valbara och lämpliga kandidater till de förtroendeposter som stämman ska välja. Medlemmarna i föreningen kan nominera kandidater under hela året. För att underlätta valberedningens arbete bör dock medlemmarna i god tid före stämman fundera över vilka personer man vill ha med i styrelsen och meddela valberedningen. Vanligtvis kontaktar valberedningen styrelsens ledamöter och fråga om de vill ställa upp för omval. Valberedningen har också rätt att föreslå kandidater.
svar: Det är möjligt att inneha en bostadsrättslägenhet med samäganderätt. En förutsättning för samägande är att samtliga ägare godkänns som medlemmar av bostadsrättsföreningen. Det krävs även att den befintliga ägaren går med på att överlåta andelar av bostadsrätten till de övriga. Ett samägande mellan andra än makar/sambor kräver dock att föreningen godkänner det.
svar: Det är personen som har köpt bostadsrättslägenheten och är medlem i föreningen som äger lägenheten och är bostadsrättshavare. Att någon flyttar in i lägenheten innebär inte att den personen med automatik blir bostadsrättshavare. För att bli delägare krävs det att den inflyttade på något sätt skriftligen förvärvar en del av bostadsrätten genom ett gåvobrev eller ett köpeavtal. Därefter ska föreningen godkänna personen som medlem. När lägenheten är köpt innan ni blev sambor är sambolagen inte tillämplig utan köparen får behålla den vid en eventuell separation. Köper man en bostadsrättslägenhet ihop för att ni ska bo där tillsammans anses den införskaffad för gemensamt bruk och ska därmed ingå i en eventuell bodelning. Vid bodelningen ska vardera part ha hälften om samborna inte har träffat ett så kallat samboavtal. Ett samboavtal ska vara skriftligt och underskrivet av båda parterna. Bodelning förutsätter att någon av parterna begär det.
svar: Köp av bostadsrätt blir inte definitivt förrän köparen har antagits som medlem av föreningen. Det är styrelsen som avgör frågan om medlemskap med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar. Föreningen har vanligtvis rätt att neka medlemskap till en köpare som inte kan antas fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen. Om du anser att styrelsen fattat ett felaktigt beslut kan du hos hyresnämnden begära att få frågan om medlemskap överprövad.
svar: Det avsedda ändamålet med en bostadslägenhet är att den ska användas för permanent boende såvida inte annat anges i upplåtelseavtalet. Bostadsrättshavare som använder lägenheten i strid med detta är skyldig att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Det krävs att avvikelsen från avtalet är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem. Om bostadsrättshavaren i övrigt sköter sina förpliktelser mot föreningen så kan inte den omständigheten att lägenheten står tom anses vara av avsevärd negativ betydelse för föreningen. Vid andrahandsuthyrning ska bostadsrättshavaren ha beaktansvärda skäl för uthyrningen. Enligt kommentaren till bostadsrättslagen finns det skäl som inte kan anses som godtagbara. Det gäller exempelvis vid köp som skett i rent spekulativt syfte och där bostadsrättshavaren aldrig har haft för avsikt att själv använda lägenheten.
svar: En förutsättning för att få hyra ut sin bostadsrätt i andra hand är att föreningen lämnar tillstånd. Om du hyr ut den utan tillstånd riskerar du att bli uppsagd. Däremot har föreningen inget att göra med vilken hyra du tar ut utan det är en fråga mellan dig och din hyresgäst. Bestämmelserna om vilken hyra som du kan ta ut finns i hyreslagen. Om du som hyresvärd har tagit emot en hyra som inte är skälig kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden och begära en prövning av hyran och begära återbetalning.
svar: Enligt Riksbyggens normalstadgar är en person valbar till uppdrag som styrelseledamot eller suppleant under förutsättning att det är frågan om en myndig person som är medlem eller tillhör bostadsrättshavares familjehushåll och som är bosatt i föreningens hus. Den som är minderårig, försatt i konkurs eller har förvaltare enligt föräldrabalken kan inte vara styrelseledamot eller suppleant. Sammanfattningsvis innebär det som svar på din fråga att en person som är sambo med en bostadsrättshavare och som bor i föreningens hus är valbar som ordförande.
svar: Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens medgivande. Om du som bostadsrättshavare har beaktansvärda skäl att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att neka uthyrning, ska medgivande ges. Samboende på prov räknas vanligtvis som ett beaktansvärt skäl till att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand. För det fall att du anser att styrelsens beslut är felaktigt kan du kontakta hyresnämnden som då beslutar om tillstånd ska ges eller inte. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande från styrelsen eller hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas.
svar: Det är bostadsrättsföreningens styrelse som beslutar om tillstånd för andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrningar brukar inte beviljas med mer än sex månader åt gången alternativt ett år. Hyrestiden kan förlängas om bostadsrättshavaren kan uppvisa beaktansvärda skäl, samt att föreningen inte har befogad anledning att neka förlängning. Ju längre en lägenhet varit uthyrd desto svagare anses skälen till att fortsätta uthyrningen vara.
svar: Om flera personer står som bostadsrättshavare och är medlemmar i föreningen är det är det inte frågan om en andrahandsupplåtelse, så länge som det är en av medlemmarna som bor i lägenheten. Föreningen kan inte heller tvinga någon att skriva över hela bostadsrätten på en av andelsägarna.
svar: Den medlem som hyr garaget, har inte rätt att använda garaget för annat ändamål än det avsedda. Det avsedda ändamålet med garaget är biluppställningsplats, inte förråd eller något annat. Garagehyresgästen har endast vad man kallar för ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att kontraktet för garaget alltid kan sägas upp till hyrestidens utgång. För det fall hyresvärden (föreningen) inte har tillräckliga skäl för sin uppsägning kan hyresgästen ha rätt till skadestånd, vilket i den här typen av ärenden är maximerat till en årshyra. Det som dock är viktigt att tänka på är att föreningen behandlar sina medlemmar lika. Hyresvärden (föreningen) har aldrig rätt att gå in i garaget utan hyresgästens tillstånd, om det inte är en nödsituation. Däremot kan en hyresvärd med hjälp av kronofogdemyndigheten komma in och kontrollera att bostadsrättshavaren använder lokalen för avsett ändamål.
svar: Gäller det förhållandevis enkla jobb som att måla och tapetsera kan många säkert göra ett nästan lika bra arbete som ett proffs. El-arbeten och arbeten i våtutrymmen, som badrum och tvättutrymmen, skall utföras på ett fackmannamässigt sätt. Skulle man missa något och olyckan är framme med exempelvis fuktskador som följd, riskerar man att ersättningen från försäkringsbolaget kraftigt reduceras eller helt uteblir. I detta sammanhang kan det vara på sin plats att kraftfullt varna för ”hantverkare” som jobbar utan kvitton, det vill säga "svart". Skulle en olycka hända är det omöjligt att styrka vem som gjort arbetet och därmed har ansvaret. Det kan medföra att det i slutändan bli du själv som får stå för alla kostnader.
svar: Mellan uthyraren och andrahandshyresgästen gäller hyreslagens regler. Det innebär bland annat att andrahandshyresgästen kan få besittningsskydd till lägenheten. För bostadsrättshavaren/förstahandshyresgästen kan det få till följd att andrahandshyresgästen har rätt till förlängning av hyreskontraktet. Vid andrahandsuthyrning kan uthyraren och andrahandshyresgästen överenskomma att besittningsskydd inte skall gälla. En sådan överenskommelse skall upprättas i en separat handlig och godkännas av hyresnämnden för att vara giltig.
svar: Andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens godkännande. Vid andrahandsuthyrning av hyreslägenhet krävs hyresvärdens godkännande. I båda fallen kan hyresgästen/bostadsrättshavaren ta ett negativt beslut vidare till hyresnämnden. Hyresnämndens beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning kan inte överklagas. Om uthyrning sker utan värdens eller hyresnämndens godkännande kan hyresrätten förverkas. Även bostadsrätt kan förverkas om andrahandsuthyrning sker utan medgivande.
svar: Andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens godkännande. Om ni som bostadsrättshavare kan uppvisa beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att vägra samtycke, så skall uthyrning medges. Tillfälligt arbete på annan ort är ett exempel på beaktansvärt skäl att hyra ut bostadsrättslägenhet i andra hand. Om styrelsen vägrar samtycke kan ni vända er till hyresnämnden som då avgör om uthyrning skall medges. Hyresnämndens beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning kan inte överklagas. Det finns inte något som hindrar att styrelsen är mer generös med tillstånd för uthyrning än vad de är tvungna till enligt lag. Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande kan bostadsrätten förverkas.
svar: Styrelsen har ansvaret för det löpande arbetet i föreningen. Styrelsen ansvarar för organisation och förvaltning av föreningens angelägenheter, bland annat bokföring och övrig administration. Styrelsen har befogenhet att ta ganska stora beslut, till exempel upprättande av ekonomisk plan, beslut om medlemsantagning samt beslut om förverkande av bostadsrätt. Vissa beslut skall dock alltid fattas av föreningsstämman, bland annat beslut om tillsättande och avsättande av styrelse, ansvarsfrihet för styrelsen, försäljning av hus, arvoden till styrelsen och revisorerna samt ändring av stadgarna. Bortsett från de beslut som alltid skall fattas av föreningsstämman finns det ingen exakt gräns för vilka beslut som får fattas av styrelsen. Det finns inte heller något formellt hinder mot att stämman fattar samtliga beslut. Detta kan fungera i mindre föreningar men i större föreningar kan det vara mycket opraktiskt. Föreningsstämman kan genom ändring i stadgarna ge styrelsen utvidgade befogenheter. I vissa frågor kan det uppkomma gränsdragningsproblem om vem som ska fatta beslut, det kan t ex handla om beslut om en väsentlig ombyggnation. En rekommendation är att styrelsen hänskjuter sådana beslut till stämman. På så vis slipper styrelsen fatta kontroversiella och svåra beslut på egen hand och kan istället förankra frågorna hos de övriga medlemmarna på en föreningsstämma.
svar: Av Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsföreningar framgår det att en medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud med skriftlig dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. Ingen får som ombud företräda mer än en medlem. Vem som får vara ombud framgår också av stadgarna vilket innebär att annan medlem, medlemmens make/registrerad partner, sambo eller närstående som varaktigt sammanbor med medlemmen kan vara ombud. Att ingen får som ombud företräda mer än en medlem innebär att en person kan rösta för sig själv och även vara ombud för en annan person på stämman.
svar: Om personen redan är bostadsrättshavare och därmed medlem i föreningen finns det inget för föreningen att pröva vid förvärv alternativt övertag av en andra lägenhet. Vid vanliga övergångar när en bostadsrätt övergår till en ny innehavare är han eller hon inte medlem sedan tidigare och då har föreningens styrelse att ta ställning till medlemskapet. Det finns inte heller något i bostadsrättslagen eller Riksbyggens normalstadgar som säger att en person inte får ha mer än en bostadsrätt. Vad gäller andrahandsupplåtelsen gäller vanliga regler, det vill säga för att få upplåta sin bostadsrättslägenhet i andra hand för självständigt brukande krävs föreningens tillstånd alternativt hyresnämndens tillstånd. För tillstånd krävs att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl och att föreningen inte har befogad anledning att vägra tillstånd.
svar: Personens förmyndare (ofta föräldrarna) måste skiva på avtalet för personens räkning och dessutom skall överförmyndarnämnden godkänna förvärvet. Styrelsen bör även göra en sedanvanlig kreditprövning av den minderårige innan beslut om medlemskapet fattas, eftersom föräldrarna inte formellt är betalningsansvariga för årsavgifterna.
svar: Det finns ingen gräns för hur stor andelen måste vara för att överlåtas. Praxis varierar också. Däremot finns det en bestämmelse i bostadsrättslagen och även i Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsföreningar där det framgår att föreningen har rätt att neka andelsförvärv för andra än makar eller sambor.
Du når oss när du vill!
Du kan kontakta Riksbyggen dygnet runt på telefonnummer: 0771-860 860.
Läs Riksbyggens tips & råd kring juridik i brf
Kooperativa värderingar är vårt grundfundament.
Vilken slags förvaltning behöver din fastighet?
Ett bildspel som illustrerar Rum för hela livet.
Vi finns i hela landet. Hitta rätt kontor här.
